谯闻东：土地价值判断、兼并收购及拿地技巧

土地价值判断、兼并收购及标杆公司拿地模式、技巧剖析



课程时间：2天

谯闻东老师

一、当前房地产行业发展政策与趋势研究

1.目前房地产行业的投资整体形势和政策分析

2.一二线城市的投资机会

3.三四线中小城市发展空间和敏感点

4.未来国内房地产的战略定位和拿地方向

案例：标杆地产投资策略对比

二、标杆公司对前期土地获取的战略认知和定位

1、投资拿地的几大关键要素

2、房地产的投资拿地管理方式

3、投资拿地在项目全程开发中的地位和作用

4、投资拿地的原则

三、城市发展研究和投资机会分析

1.城市发展研究方法及城市评价体系

2.城市和区域投资机会分析方法

案例：城市评价体系

如何精细化选择项目

A.土地的核心价值判断

B.从城市及区域发展的角度

C.从规划的角度

D.从技术经济指标的角度

E.从政府系统的要求

案例： 城市布局和土地选择的标准

标杆公司前期拿地博弈模式研判

通行的地块获取方式

招拍挂、旧城改造、概念地产（创客）拓地、一二级联动、品牌优势圈地、组合模式等



1.大盘模式

案例：钓城项目前期拓展

2.刚需和改需项目

案例：都城系列

3.参与PPP(一二级联动)模式

案例：明珠项目

综合体拿地博弈思路及模式

案例： 天街项目

旅游地产模式

案例：东湖项目

当前标杆企业土地获取的策略转型——兼并收购、联合开发模式

1.当前形势下，兼并收购研究

（1）兼并收购决策依据

（2）收购主体确定

（3）兼并收购的基本流程

（4）收购对价

2.兼并收购模式选择

A.资产收购

（1）概念

（2）资产收购的条件

（3）合同体系

（4）收购流程、关键节点

（5）优劣势分析

（6）收购协议的签订和落实

案例：标杆公司收购标准协议

B.股权收购

（1）概念

（2）收购流程

（3）优劣势分析

（4）当前标杆公司股权收购的基本原则和操作方式

案例：某项目股权出让风险演示

C.合作开发

（1）规范化联合模式 一方出地，一方出钱

（2）直接转让土地使用权模式

（3）以土地使用权投资模式

（4）整体产权转移模式

案例：项目开发股权合作模式





D.国企重组

如：招商局地产—蛇口工业区等

3.常用的其他广义收购或合作策略

（1）联合拿地

（2）轻资产模式、与资方的多种合作模式等等

（3）股权托管

（5）主导变更用地类型

（6）租地开发

五、标杆公司惯用的取地策略借鉴

1.前期土地谈判阶段性策略分析

案例： 勾地模式

2.土地挂牌条件的适当设置

列表：条件设置类型

3.企业的拿地策划

案例： 挂牌策略及协议条款分解

典型的土地合同剖析

案例：土地整治协议等

六、标杆公司对目标地块的实时跟踪和内部操作模板

1.土地跟踪的步骤流程图

2.土地投资跟踪阶段的策略

3.土地持续跟踪阶段的实战运用工具

（1）前期市场调查报告

（2）土地项目建议书

（3）土地投资测算静态和动态模板

（4）项目定位报告

（5）区域土地土地深度和竞争分析报告

（6）投资分析报告书

（7）目标地块重点跟踪表

（8）季度区域土地市场分析

案例：浙江某地块的投资建议分析

七、如何防范前期投资拿地的风险

1.各种风险对投资决策的影响深度不一

2.标杆公司的内部和外部的风险防控预警机制和策略

（1）红线原则

（2) 投资分散化

（3）投资成果定期回顾

3.急功近利拿地瑕疵造成的公共危机化解

案例：成都项目处理策略

3.拿地后评价的重要性

案例：江城项目拓地经验教训总结

八、投资体系组织架构与人才培养

1.投资人员的精细化培养

（1）人员如何选择和培养

（2）前期人员的素质模型

2.投资工作的秘密性和隐蔽性

（1）信息的最快传递和决策途径

（2）如何挖掘土地信息中的秘密

3.对投资成果的奖励政策

4.内部沟通的重要性

（1）多项目选择中，如何获得老板青睐

（2）与投资关联的上下游部门的沟通

九．讨论与现场剖析

结合课程内容，由学员讨论和代表分组发言，实战案例分析