房地产项目前期流程、策略、管控和各部门紧密配合模式分析及实战案例借鉴

房地产项目前期流程、策略、管控和各部门紧密配合

模式分析及实战案例借鉴

【课程大纲】一、房地产企业土地获取的决策理念和认知

1．投资拿地的几大关键要素

2．标杆房地产的投资拿地管理方式

3．投资拿地的原则

二、典型房地产项目获取的策略和模式剖析

1. 国内地产企业通行的地块获取方式

（1）大型居住区开发

（2）一二级联动土地

（3）现金流项目

（4）城市综合体模式

（6）军产模式

（7）公租房、廉租房的投资模式

2. 不同企业前期土地谈判阶段性策略分析

（1）如何勾地及其技巧

案例：工业园区土地勾地技巧

（2）门槛条件的设置

案例：大学城地块调规策略分析

（3）不同类型的企业的拿地策划

案例：江边项目挂牌策略及协议条款分解

三、房地产企业对土地价值的判断和选择

1.土地本身价值的判断

（1）土地的原生价值

（2）土地的原创价值

（3）土地的延伸价值

2. 从城市及区域发展的角度

3. 从两个规划的角度

4. 从技术经济指标的角度

5. 从政府系统的要求

案例： 龙湖在土地选择的案例

恒大地产土地选择的标准

四、标杆房地产企业对土地的跟踪和反馈

1.土地跟踪和获取的六大步骤流程图

2.土地投资跟踪阶段的策略

3.土地持续跟踪阶段的实战运用工具

（1）前期市场调查报告

（2）土地项目建议书

（3）土地投资测算静态和动态模板

（4）项目定位报告

（5）区域土地土地深度和竞争分析报告

（6）投资分析报告书

（7）目标地块重点跟踪表

（8）季度区域土地市场分析

案例：济南地块投资分析报告

浙江地块土地价值的研判报告

五、前期业务的内外部组织管控和人才配对

1.前期部的组织构建和人才匹配

（1）投资人员的选择和能力配对

（2）前期部人员的工作流程建议和素质能力

（3）土地信息的最快传递和决策途径

2.前期项目代理策划公司如何管控

（1）外部策划代理公司的个性化选择

（2）外部公司的人才搭建与工作职责

（3）要求外部策划代理公司提供的各种阶段化成果

（4）对外部机构的合理化督促建议

六、项目前期定位决策阶段，各部门的紧密配合和职责分解

1.拿地阶段和设计阶段的考核纬度和指标

（1）财务指标、市场及客户、内部流程塑造、学习与创新领域

（2）拿地和设计部门的关键性考核指标(KPI值)分析

如：拿地部门的土地储备指标、测算利润；设计部门有效或无效设计成本等指标的剖析

2.发展部和设计部的工作界面和搭接面分析

案例：发展部与设计部之间的工作界面表

3.在定位决策阶段，各部门如何对前期部门形成紧密配合和职责考核

如： 设计部对拿地部门的工作支持

成本部对拿地运营成本的策略

销售部的拿地后销售的沙盘推演

工程部对项目前期提出的技术要点和进度要求

案例：龙湖地产启动前的策划定位案例—大学城项目启动会

4.快速拿地的保障—内部横向沟通的重要性

（1）多项目选择中，如何快速判断和决策

（2）与投资拿地关联的上下游部门的沟通

七、设计部管控流程及快速启动策略剖析

1.设计阶段主要工作和阶段性成果

(1)项目前期设计、方案设计、扩初设计、施工图设计、设计配合i

案例：龙湖《方案设计任务书》、《景观设计任务书》、《项目成本目标测算与控制（方案版）》等

2.设计阶段流程分析

案例：龙湖的个性化设计外包和恒大的标准化设计库对比

3.快速启动和完成总图设计和单体设计策略

（1）设计前置化

（2）设计创新与标准化设计

（3）对规划、建委的设计要求尺度的精准把握

案例：天街系列与名都、绿洲、天下系列对比

八、前期工作的总结—心得体会