“房地产开发成本核算技巧与节税关键点操作

“房地产开发成本核算技巧与节税关键点操作实务专题班”

☆ 2014年11月07–09日     

☆ 北京•陶然大厦    

☆ 主 讲：李老师

【专题背景】 

房地产企业向来以成本核算难、税费种类多、纳税风险高、筹划空间大而著称，开发项目的全程核算更是检验财务高手的试金石。怎样既能精确核算成本，又能化繁为简；既能防控纳税风险、又能降低企业税负？

本课程从实战角度讲解开发项目全程成本核算，以房地产开发项目成本核算的划分、归集、扣除三大原则为主线，结合大量的实际企业案例，运用四种最实用的成本核算方法，带您遍历房地产项目开发全流程！

通过学习本课程，您将获得最新财税政策背景下的房地产全程核算要领，掌握四种最实用的成本核算方法，以及数十项行之有效的账务处理技巧，顺利应用到您企业的实务操作中，使您得心应手做好房地产财务，现诚邀您参加！

【主讲专家】李老师：中国注册税务师、中国注册会计师；东北大学经济学博士，工程学硕士，某省地税官员，扬州税务专修学院客座教授，注册会计师考试命题人之一，北京金旭红教育咨询有限公司首席税务咨询师，众多大型房地产企业纳税顾问。多次代表国家税务总局查办各类案件，具有良好的税收法律素养：多次主持税务听证案件，三次代表税务机关应诉并胜诉。知晓企业稽查后法律救济措施的运用。擅长讲授注册会计师考前培训,房地产开发及建筑安装行业财税培训，税收政策解析，税法与会计差异分析等课程。其授课以实用性著称，授课态度求真务实、案例源于实战、翔实精巧，并因此受到参加培训的财税学员一致好评。

【主讲内容】

第一部分：房地产开发成本会计核算与税收政策协调

一、房地产项目成本核算三大原则

1．成本划分三项原则

2．成本归集原则（制造成本法与完全成本法对比分析）

3．成本扣除原则：计税成本中的无票成本与预提成本

二、房地产土地的取得及成本分析

1．以招、拍、挂方式取得土地成本的确定

2．以分立方式取得土地成本的确定

3．以购买股权方式取得土地成本的确定

4．以合并方式取得土地成本的确定

5．以拆迁安置方式取得土地成本的确定

6．以划拨方式取得土地成本的确定

7．以接受投资方式取得土地成本的确定

8．以置换方式取得土地成本的确定

9．以合作建房方式取得土地成本的确定

10．以路换地方式取得土地成本的确定

三、房地产开发项目建设阶段的成本核算

1．四种成本分配方法的运用

⑴ 占地面积法    

⑵ 建筑面积法

⑶ 直接成本法    

⑷ 预算造价法

2．基础设施、公共配套成本在项目分期开发建设中的预提与分摊方法

3．商业地产与普通住宅的成本分拆技巧

⑴ 成本核算与总体规划相结合：合理安排成本结构，细腻实施成本核算

⑵ 兼顾汇算清缴与土地增值税清算的双重成本分拆技巧

⑶ 地下室及车库成本的分拆技巧

⑷ 商业地产、普通住宅、地下室、车库成本分拆典型案例

4．房地产项目成本核算与分拆的账务指引

⑴ 房地产项目成本分拆会计处理技巧

① 前期工程费的税务处理

② 建筑成本的税务处理，甲供材有什么税务风险？税务机关是怎样检查虚开建筑

发票的

③ 基础设施建设费的税务处理

④ 公共配套设施费的税务处理

⑤ 开发间接费用的税务处理

⑵ 房地产项目成本核算账务指引

四、房地产企业期间费用的处理原则与操作技巧

1．期间配比原则的运用技巧

2．费用限额扣除的操作技巧

⑴ 浮动利率在什么情况下才可以税前扣除

⑵ 集团公司统一贷款，所属企业申请使用属于关联企业之间的借款吗

⑶ 关联企业之间不需要归还利息的借款需要纳税调整吗

⑷ 向银行借款时作为利息外费用的顾问费是否能够税前列支？土地增值可以加计

扣除吗

⑸ 个人股东以资产抵押形式由个人向银行贷款，所贷款项交由企业使用，应支付的利息由企业全额付给银行，企业这样的利息可以税前扣除吗

3．费用转化处理技巧：期间费用与开发间接费的转化技巧

第二部分：房地产企业项目成本核算控制策略与扣除操作实务

一、房地产业成本项目构成及成本规划

1．房地产业成本项目构成

2．如何合理确定成本对象

3．土地闲置成本的处理技巧

4．房地产成本费用计划与控制

二、房地产成本核算操作实务

1．开发产品会计成本与计税成本的差异

2．土地开发成本的核算程序

3．配套设施开发成本的会计处理技巧

4．预提费用的会计处理技巧

5．开发间接费用的会计处理技巧

6．成本对象报废或毁损的处理

三、房地产成本规划及税前扣除的节税要点

1．成本扣除的政策与基本要求

2．成本扣除的策略与操作实务

3．设备选择甲购还是乙购

4．材料选择甲供还是乙供

5．项目成本核算方法与节税技巧

第三部分：专家现场预留时间与学员互动交流，解答学员疑难问题。

【培训收益】

1．通过学习，使学员掌握房地产开发产品的分类方法、成本核算方法、共同成本与间接成本的分配技巧，正确核算开发产品成本。

2．通过学习，使学员掌握收入确认的原则、方法，开发项目完工的标准，预售账款结转收入的时限，正确计算应纳税所得额和应纳所得税额。

3．了解房地产行业税收检查的重点及其应对策略。

【培训对象】各房地产企业领导、主管财税领导、财务总监、财务经理、财务人员以及税务、

会计事务所和各财务咨询公司的人员。

【资    料】本课题配套讲义、政策辑要与案例等资料。

【培训时间】2014年11月07日至09日（11月07日全天报到,08-09日两天课程）

【培训地点】北京◇陶然大厦（北京市崇文区南二环马家堡路1号，南二环陶然桥东南角）

【增值服务】☆参会学员可享受房地产企业管理教育网的会员积分赠送服务；如税法查询、纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流等。

☆参会学员可同时获赠我司专家团田野老师实况录音“房地产企业税务稽查应对技巧与纳税风险控制专题”光盘一张。

【相关费用】人民币2980元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。

           ↘  如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。

户  名：北京金旭红信息咨询中心 

账  号：0200 2919 0910 0004 288

开户行：中国工商银行股份有限公司北京通朝支行

【联系方式】☆ 课程顾问：佟 军

☆ 手  机：13681007031             ☆ 邮 箱：tongjun@vip.126.com

☆ 房地产财税公众微信账号：fdccspx

【报名方式】参会学员请在会议前3日将回执表传真至联系人，以便会务组做好准备工作。

◎请真实填写并按此线剪下传回◎

                            ☆ 报  名  回  执  表 ☆         收件人：佟 军

 单 位 名 称  联系人 

 学 员 姓 名 

 学 员 电 话  手  机 

 付 款 方 式          会前电汇（   ）           报到时交现金（   ）

备 注：是否住宿（  ）  入住时间：2014年  月   日   男（  ）人    女（  ）人

 

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北京金旭红教育咨询公司     北京金旭红信息咨询中心            

2014年10月17日    

鉴于本课程的实用性强，基于公司决策与流程，强烈建议公司高管与财务高管决策人共同出席！

重大利好消息：我公司携手北京国家会计学院为广大房地产企业财务从业人员共同打造：“房地产企业税务技能提升高级研修班”课程详情请登录官网：www.nai.edu.cn或咨询您的课程顾问。