地产开发不同商业模式的重要财税差异解析与创新高研班

“地产开发不同商业模式的重要财税差异解析与创新高研班”

☆ 北京•陶然大厦  

☆ 主 讲：王震

【课程背景】

我国房地产投资的主要盈利模式是赚取土地溢价，时至今日伴随拿地成本、资金成本、税务成本、建安成本高起，传统的“拿地—建设—销售”模式的弊端突显，投资回收期长、资产周转率低、盈利能力大大降低，投资风险激增。

在现有制度框架下，如何创新地产投资的商业模式，降低成本，控制风险提高盈利？每一位致力于地产业稳健发展，谋求投资价值持续增长的业内同行必须痛定思痛，深刻反思的热点话题。

本课题以不同类型地产开发、项目开发为线索，深入分析其内在的融资、会计和税务问题，反观不同模式的内在财税脉络，为企业家和财务人员，创新商业模式提供必要的智力准备。

【主讲内容】

第一部分、房价本质的分析框架

1、中国溢价效应的来源及时间

2、房地产市场的四个发展阶段及界定指标；

3、房价的上涨规律

4、主要城市的房价解析

第二部分、土地一级开发模式的财税问题解析

1、政策性拆迁的拆迁人和被拆迁人的财税问题

2、纯商业性拆迁的悲哀

3、TOD模式的财税问题

4、BT模式的财税问题

5、BOT（BOOT,BOO,BLT,TOT,SOT,DBOT,OMT,DBFO,DCMF等）模式的财税问题

6、公私合营的不同方式及盈利模式

7、旧城改造的系列税收优惠政策

8、ABS在一级开发中的核心作用及财税问题

9、投资的不同回收方式（土地补贴，财政返还，拆一免二）对税务清算的影响

第三部分、合作开发模式的财税问题

1、合作建房的法律沿革

2、住宅合作社合作建房模式的财税问题解析

3、“拍地俱乐部”模式的财税问题

4、个人名义投资地产开发的财税问题

5、法人名义投资地产开发的财税问题（与个人差异）

6、一方出地一方出资的不同组合方式财税问题（4种）

7、不同合作建房的会计处理（适合财务人员）

第四部分、商业地产模式的财税问题

1、销售与持有的盈利模式差异

2、商业地产的融资性售后返租的财税问题

3、综合体的优惠政策解析

4、酒店、写字楼、商场的定向开发模式

5、如何降低持有物业出租的房产税

6、业主免租和转租免租的财税处理

7、专业商业经营公司托管物业的好处

8、不同招商政策的财税问题（出租、联营模式）

9、商业运营管理公司与地产开发公司的架构设计

10、维护购物中心的统一主题形象、统一品牌形象支出的处理策略

11、商业地产主要经营模式：出租、联营、出售三者组合解析

12、不同经营方式售后回租、售后回购、持有自营等对企业价值或投资的贡献率

13、核心主力店招商政策的注意事项

14、招商、开盘、内部认购等不同销售节点控制对财税管理的重要影响

15、不同促销方案的财税管理重点

16、销售提成的处理技巧

第五部分、养老地产模式的财税问题

1、养老地产的功能资产

2、养老地产的财税优惠政策

3、会员模式的财税问题

4、会员拿地开发养老地产的另类模式

5、养老地产的财税归还

第六部分、产业地产模式的财税问题

1、工业地产土地获取的便利性

2、专业市场模式的财税问题

第七部分、项目税务稽查的重点问题解析

1、将销售收入(包括预收收入)挂在往来账上，或隐匿收入，或不作/不及时作账务处理，或直接冲减开发成本。

2、分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入。

3、在境外销售境内房产，隐匿销售收入。

4、私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入。

5、价外收费等按合同约定应计入房产总值的未按规定合并收入。有的企业以代收费用的形式挂往来账户；有的企业在代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和产品的材料等留归企业所有，不确认实现收入。

6、无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人。

7、产品已完工或者已经投入使用，预收款不及时结转销售，不按完工产品进行税务处理

，仍按预征率缴纳所得税。

8、将开发产品转作自用固定资产，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资入股、以房抵偿债务，换取其他单位和个人的非货币性资产等。在开发产品所有权或使用权转移时，未按视同销售申报纳税。

9、开发的会所等产权不明确，就转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位，地下室等公共配套设施对外出售不计收入。

10、整体转让“楼花”不作收入。即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发

资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设

账外账。

11、按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转帐后不及时入账，形成

账外收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目。

12、售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入。

13、旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分、超面积部分以及差价收入没有合并收入计算缴纳所得税。

14、以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等

业务，不记收入。

15、以房换地、以地换房业务未按非货币交易准则进行处理。

16、与部队，村委会联建商品房，隐匿收入。

17、采取包销方式，未按包销合同约定的收款时间、金额确认收入。检查发现，一些开发企业与包销商签定包销合同，约定一定的包销金额，包销商负责销售，开发商负责开票。有的包销商在销售过程中，采取部分房款由开发商开具发票，其余房款直接以现金收取或开具收款凭据，隐瞒销售收入。这一行为，不仅造成开发企业和包销商双方偷逃了税款，也减少了购房者在办理房产权属证件时缴纳的有关税费。

18、签订精装修商品房购销合同，对装修部分的房款开据建筑业发票，少缴营业税。

19、发生销售退回业务，只冲记收入，不冲回已结转成本。

20、从外地虚开材料采购发票，或到税负较低的地区申请代开发票，或者使用假发票入账。

21、多预提施工费用，虚列开发成本。

22、在结转经营成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本。

23、滚动开发项目，故意混淆前后项目之间的成本，提前列支成本支出。如有的企业将

正在开发的未完工项目应负担的成本费用记入已经决算或即将结算的项目，造成已

完工项目成本费用增大，减少当期利润。

24、向关联企业支付高于银行同期利率的利息费用；或向关联企业支付借款金额超过其

注册资金50％部分的利息费用，未按规定调增应纳税所得额。

25、将开发期间财务费用列入期间费用，多转当期经营成本。

26、有的开发企业将拥有土地使用权的土地进行评估，按增值巨大的评估价作为土地

成本入账。

27、巧立名目虚列成本。如利用非拆迁人员的身份证，列支拆迁补偿费；虚构施工合同，骗开建安发票；白条列支成本现象比较严重。

28、故意拖延项目竣工决算和完工时间，少缴土地增值税。检查中发现，由于房地产企业利润率高，而土地增值税预征率相应较低，一些开发企业故意拖延项目竣工决算时间，躲避土地增值税结算。

29、少计商业网点，公建收入，或错用预征率，少缴、不缴土地增值税。

30、虚列劳务用工人数，偷逃个人所得税。

31、未按规定缴纳开发期间土地使用税。

32、将未出售的商品房转为自用，出租、出借，未缴纳房产税。

33、未按规定申报缴纳契税。

34、联建，集资建房，委托建房业务，不按相应政策规定缴纳营业税。

第八部分、专家现场开放时间，解答学员疑难问题。

【主讲专家】王 震：本公司特聘首席财税导师，教授、武汉大学在读博士。注册税务师、会计师、注册内部审计师。资本运作高手，地产私募专家，全国房地产经理人联合会研究员，国内知名房地产行业实战派财税专家、纳税筹划专家；《新会计准则与税法差异分析》主编，中国财务总监资格认证税收筹划课程首席讲师，多家上市公司独立董事，某会计师事务所、税务师事务所主任会计师，多家银行和多家证券公司的财税顾问，多家房地产开发企业（上市和非上市企业），国有企业集团的税务顾问。    

具有十多年财务税收管理工作经验，具有丰富的资本运作经验，主导参与多个地产私募基金的设立和运作，参与部分企业的境内外上市运作。在多年的财税咨询实践中，对各类企业的投融资运作管理有非常深入的研究。    

先后在全国各大城市主讲《税收筹划》、《房地产企业融资之道》、《税收政策深度解析》、《房地产开发企业财税管理要点及节税方案设计》、《如何应对税务稽查》、《房地产企业资本运作与税务规划》、《兼并收购》等课题500余场，受训企业负责人、财务人员多达上万人。     培训风格以实务见长，知识渊博、理论功底深厚。采用互动教学，内容充实新颖、气氛活跃、案例经典、分析深刻，深受学员好评，在业内享有良好声誉，被誉为“财税通”。

【培训对象】各房地产企业领导、投资部、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。

【资    料】本课题配套讲义、政策辑要与案例集资料。

【培训地点】北京◇陶然大厦（北京市崇文区南二环马家堡路1号、南二环陶然桥东南角）

【相关费用】人民币2680元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。

           ↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。

鉴于本课程的实用性强，基于公司决策与流程，强烈建议公司高管与财务高管决策人共同出席！